1月31日，廣東省房協發布的《2017年廣東房地產市場分析報告》顯示，2017年，廣東商品房銷售量價再創歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元，同比分別增長9.2%和15.9%。

庫存方面，截至2017年末，全省商品房待售面積4988.58萬平方米，同比減少406.70萬平方米。其中，商品住宅2414.75萬平方米，同比減少21.7%，為2013年以來的最低水平。

與此同時，2017年全省商品住宅新開工面積1.17億平方米，與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86，意味著2018年市場潛在供應不足，供求關系仍然緊張。

土地市場方面，2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1841.19萬平方米，同比分別增長5.2%；成交均價8557元/平方米，同比增長7.0%。

展望2018年，省房協表示，結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢，城市群成為未來城鎮化的主體形態，粵港澳大灣區迎來時代新機遇，廣東省尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力?？傮w而言，2018年不同城市仍將繼續實

行差別化調控，調控政策尤其是限制網簽、限發預（現）售證等行政措施，將成為影響市場走勢的關鍵因素。

以下內容摘自《2017年廣東房地產市場分析報告》：

需求旺盛銷量再創新高

分類調控主導市場分化

2017年，廣東商品房銷售量價再創歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元，同比分別增長9.2%和15.9%；銷售均價11776元/平方米，同比增長6.1%。

按用途分，全省商品住宅銷售面積1.35億平方米，同比增長3.8%；銷售金額1.54萬億元，同比增長8.4%，分別較前三季度上升0.3個和1.8個百分點；銷售均價11416元/平方米，同比增長4.4%。非商品住宅銷售2436.30萬平方米，同比增長53.3%，

較前三季度下降1.1個百分點；銷售金額3354.87億元，同比增長69.9%，較前三季度上升0.2個百分點。數據顯示，受調控政策的影響，商品住宅銷售量、價的增速均明顯低于非住宅商品房增速。

從市場走勢看，2017年各月商品房銷售面積均超過1000萬平方米，總體上延續著2016年的暢旺態勢；銷售均價基本維持在11000～12000元/平方米之間，同比有一定漲幅，但總體保持平穩運行。

在“分類調控、因城施策”的調控政策之下，商品住宅市場繼續分化，銷售面積方面，佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位；但同比增速較高的則都是非珠三角城市，同比降幅最大的為深圳及臨深的珠海、東莞和中山。商品房總銷售面

積上，佛山、廣州、惠州分列全省前三，合計占全省銷售面積38.8%。

從區域結構看，珠三角商品房銷售面積為10444.70萬平方米，同比下降2.3%，占全省的65.4%，市場占比有所下降，較2016年減少7.8個百分點；粵東西北合計銷售5514.11萬平方米，同比增長40.8%。數據顯示，相比珠三角以抑制房價過快上漲的

調控環境，粵東西北各地區在以去庫存為主的政策導向下，市場活躍度明顯高于珠三角地區，但珠三角仍然是商品房銷售市場的核心區域。

受調控政策影響，商品住宅銷售量、價的增速均明顯低于非住宅商品房增速。數據顯示，前三季度商品住宅銷售面積9613.51萬平方米，銷售金額10898.16億元，同比分別增長3.5%和6.6%；非住宅商品房銷售面積1584.59萬平方米、金額

2208.06億元，同比分別增長54.4%和69.7%。商品住宅均價11336元/平方米，非住宅商品房均價13934元/平方米，同比分別上漲3.0%和9.9%。

潛在供應處于歷史低位

重點城市或需補充庫存

從現有庫存情況看，截至2017年末，全省商品房待售面積4988.58萬平方米，同比減少406.70萬平方米。其中，商品住宅2414.75萬平方米，同比減少21.7%，為2013年以來的最低水平；非住宅商品房2573.83萬平方米，同比增長6.5%。數據反

映，商品住宅庫存量在持續減少，市場去庫存成效顯著；非住宅商品房庫存量自2013年起不斷增加，但自2017年下半年逐月小幅減少。分地區看，珠三角地區住宅待售面積大幅下降，呈現供不應求的局面，普遍進入補庫存階段；粵東

西北城市去庫存成效開始顯現，商品房待售面積整體呈現回落的趨勢。

而從潛在供應情況看，根據廣東的房地產建設周期經驗，一般項目新開工1年左右可以達到預售，即當年新開工項目理論上可以成為次年市場供應。數據顯示，2002-2016年，廣東商品房累計新開工面積13.12億平方米；2003-2017年，累計銷售面

積11.71億平方米，累計去化率0.89，供求關系基本平衡。

同期商品住宅累計新開工面積9.80億平方米，累計銷售面積10.45億平方米，去化率達1.07。其中，過去3年商品住宅當年銷售面積均高于上年新開工面積，比值分別為1.14、1.50和1.33，說明市場供不應求，當年新開工的一部分住宅產品也已進

入市場。而2017年商品住宅新開工面積1.17億平方米，與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86，意味著2018年市場潛在供應不足，供求關系仍然緊張。

土地市場方面，2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1841.19萬平方米，同比分別增長5.2%；成交均價8557元/平方米，同比增長7.0%。截至2017年末，全省房地產企業待開發土地面積3443.86萬平方米，同比下降16.0%。隨著土地資源日

益稀缺，熱點城市的土地市場受到追捧，土地成本明顯上升，這不僅增加了房價調控的難度，同時也加大了房企的開發、經營風險。

調控政策影響銷售回籠

行業資金狀況趨于緊張

2017年，廣東房地產到位資金1.92萬億元，同比增長8.4%。全年完成房地產投資額12075.69億元，占固定資產投資的32.2%；同比增長17.2%，高于固定資產投資總體增速3.7個百分點，對于拉動關聯產業發展、穩定經濟增長起到了較好支撐作

用。

但從到位資金走勢看，同比增速自2016年4月以來一路高位回落，反映出行業的總體資金狀況逐漸趨緊。按資金來源分，2017年國內貸款4083.46億元，同比大幅增長59.6%，占到位資金的21.3%，比重同比大增6.8個百分點；利用外資

52.66億元，同比增長74.2%，占0.3%；自籌資金5341.58億元，同比增長10.3%，占27.9%；以銷售回籠資金為主的其他資金來源9677.98億元，同比下降5.4%，占50.5%，比重同比下降7.4個百分點。數據顯示，2017年由于受到調控政策和銀行房貸

政策收緊的影響，國內貸款、利用外資及自籌資金同比均呈較大幅度增長，銷售回籠資金同比則有所下降，反映出行業的融資需求和融資成本雙雙提高。

市場展望

十九大報告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，新的住房制度不僅強調“租購并舉”，同時明確要“多主體供給、多渠道保障”，進一步解放了住房制度改革的思想。2018年中央經濟工作

會議部署：“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行

差別化調控”，意味著建立“購租并舉”的住房制度將是住房市場供給側結構性改革的重要措施，房地產市場長效機制將加速推進，地方也將開啟調控政策修正完善的窗口。

結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢，城市群成為未來城鎮化的主體形態，人口、資金、技術仍將持續向城市群集聚。隨著粵港澳大灣區上升為國家戰略，粵港澳大灣區正式迎來時代新機遇，各類房地產市場需求依然旺盛。鑒于建立房地產市場

長效機制需要一定的時間，廣東尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力。

總體而言，在“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的調控思路下，2018年不同城市仍將繼續實行差別化調控，調控政策尤其是限制網簽、限發預（現）售證等行政措施，將成為影響市場走勢的關鍵因素。

建議企業警惕政策變化帶來的風險，順勢而為、合理定價、規范運作，適時調整產品結構、優化融資方式，同時關注區域一體化、住房租賃市場發展、特色小鎮建設等政策導向，加快轉型升級發展；建議政府主管部門合理評估各項調控

政策效應，遵循城市發展的客觀規律，加快建立房地產市場長效機制，促進行業持續健康穩定發展。