廣東房協:今年市場潛在供應不足 房價或上漲

發布日期::2018-02-01瀏覽次數:77281

摘要:1月31日,廣東省房協發布的《2017年廣東房地產市場分析報告》顯示,2017年,廣東商品房銷售量價再創歷史新

1月31日,廣東省房協發布的《2017年廣東房地產市場分析報告》顯示,2017年,廣東商品房銷售量價再創歷史新高,銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元,同比分別增長9.2%和15.9%。

 

庫存方面,截至2017年末,全省商品房待售面積4988.58萬平方米,同比減少406.70萬平方米。其中,商品住宅2414.75萬平方米,同比減少21.7%,為2013年以來的最低水平。

 

與此同時,2017年全省商品住宅新開工面積1.17億平方米,與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86,意味著2018年市場潛在供應不足,供求關系仍然緊張。

 

土地市場方面,2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1841.19萬平方米,同比分別增長5.2%;成交均價8557元/平方米,同比增長7.0%。

 

展望2018年,省房協表示,結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢,城市群成為未來城鎮化的主體形態,粵港澳大灣區迎來時代新機遇,廣東省尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力??傮w而言,2018年不同城市仍將繼續實

 

行差別化調控,調控政策尤其是限制網簽、限發預(現)售證等行政措施,將成為影響市場走勢的關鍵因素。

 

以下內容摘自《2017年廣東房地產市場分析報告》:

 

需求旺盛銷量再創新高


 

分類調控主導市場分化

 

2017年,廣東商品房銷售量價再創歷史新高,銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元,同比分別增長9.2%和15.9%;銷售均價11776元/平方米,同比增長6.1%。

 

 

按用途分,全省商品住宅銷售面積1.35億平方米,同比增長3.8%;銷售金額1.54萬億元,同比增長8.4%,分別較前三季度上升0.3個和1.8個百分點;銷售均價11416元/平方米,同比增長4.4%。非商品住宅銷售2436.30萬平方米,同比增長53.3%,

 

較前三季度下降1.1個百分點;銷售金額3354.87億元,同比增長69.9%,較前三季度上升0.2個百分點。數據顯示,受調控政策的影響,商品住宅銷售量、價的增速均明顯低于非住宅商品房增速。

 

 

從市場走勢看,2017年各月商品房銷售面積均超過1000萬平方米,總體上延續著2016年的暢旺態勢;銷售均價基本維持在11000~12000元/平方米之間,同比有一定漲幅,但總體保持平穩運行。

 

 

在“分類調控、因城施策”的調控政策之下,商品住宅市場繼續分化,銷售面積方面,佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位;但同比增速較高的則都是非珠三角城市,同比降幅最大的為深圳及臨深的珠海、東莞和中山。商品房總銷售面

 

積上,佛山、廣州、惠州分列全省前三,合計占全省銷售面積38.8%。

 

從區域結構看,珠三角商品房銷售面積為10444.70萬平方米,同比下降2.3%,占全省的65.4%,市場占比有所下降,較2016年減少7.8個百分點;粵東西北合計銷售5514.11萬平方米,同比增長40.8%。數據顯示,相比珠三角以抑制房價過快上漲的

 

調控環境,粵東西北各地區在以去庫存為主的政策導向下,市場活躍度明顯高于珠三角地區,但珠三角仍然是商品房銷售市場的核心區域。

 

受調控政策影響,商品住宅銷售量、價的增速均明顯低于非住宅商品房增速。數據顯示,前三季度商品住宅銷售面積9613.51萬平方米,銷售金額10898.16億元,同比分別增長3.5%和6.6%;非住宅商品房銷售面積1584.59萬平方米、金額

 

2208.06億元,同比分別增長54.4%和69.7%。商品住宅均價11336元/平方米,非住宅商品房均價13934元/平方米,同比分別上漲3.0%和9.9%。

 

潛在供應處于歷史低位

 

重點城市或需補充庫存

 

從現有庫存情況看,截至2017年末,全省商品房待售面積4988.58萬平方米,同比減少406.70萬平方米。其中,商品住宅2414.75萬平方米,同比減少21.7%,為2013年以來的最低水平;非住宅商品房2573.83萬平方米,同比增長6.5%。數據反

 

映,商品住宅庫存量在持續減少,市場去庫存成效顯著;非住宅商品房庫存量自2013年起不斷增加,但自2017年下半年逐月小幅減少。分地區看,珠三角地區住宅待售面積大幅下降,呈現供不應求的局面,普遍進入補庫存階段;粵東

 

西北城市去庫存成效開始顯現,商品房待售面積整體呈現回落的趨勢。

 

而從潛在供應情況看,根據廣東的房地產建設周期經驗,一般項目新開工1年左右可以達到預售,即當年新開工項目理論上可以成為次年市場供應。數據顯示,2002-2016年,廣東商品房累計新開工面積13.12億平方米;2003-2017年,累計銷售面

 

積11.71億平方米,累計去化率0.89,供求關系基本平衡。

 

同期商品住宅累計新開工面積9.80億平方米,累計銷售面積10.45億平方米,去化率達1.07。其中,過去3年商品住宅當年銷售面積均高于上年新開工面積,比值分別為1.14、1.50和1.33,說明市場供不應求,當年新開工的一部分住宅產品也已進

 

入市場。而2017年商品住宅新開工面積1.17億平方米,與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86,意味著2018年市場潛在供應不足,供求關系仍然緊張。

 

土地市場方面,2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1841.19萬平方米,同比分別增長5.2%;成交均價8557元/平方米,同比增長7.0%。截至2017年末,全省房地產企業待開發土地面積3443.86萬平方米,同比下降16.0%。隨著土地資源日

 

益稀缺,熱點城市的土地市場受到追捧,土地成本明顯上升,這不僅增加了房價調控的難度,同時也加大了房企的開發、經營風險。

 

調控政策影響銷售回籠

 

行業資金狀況趨于緊張

 

 

2017年,廣東房地產到位資金1.92萬億元,同比增長8.4%。全年完成房地產投資額12075.69億元,占固定資產投資的32.2%;同比增長17.2%,高于固定資產投資總體增速3.7個百分點,對于拉動關聯產業發展、穩定經濟增長起到了較好支撐作

 

用。

 

但從到位資金走勢看,同比增速自2016年4月以來一路高位回落,反映出行業的總體資金狀況逐漸趨緊。按資金來源分,2017年國內貸款4083.46億元,同比大幅增長59.6%,占到位資金的21.3%,比重同比大增6.8個百分點;利用外資

 

52.66億元,同比增長74.2%,占0.3%;自籌資金5341.58億元,同比增長10.3%,占27.9%;以銷售回籠資金為主的其他資金來源9677.98億元,同比下降5.4%,占50.5%,比重同比下降7.4個百分點。數據顯示,2017年由于受到調控政策和銀行房貸

 

政策收緊的影響,國內貸款、利用外資及自籌資金同比均呈較大幅度增長,銷售回籠資金同比則有所下降,反映出行業的融資需求和融資成本雙雙提高。

 

市場展望

 

十九大報告提出:“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,新的住房制度不僅強調“租購并舉”,同時明確要“多主體供給、多渠道保障”,進一步解放了住房制度改革的思想。2018年中央經濟工作

 

會議部署:“要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行

 

差別化調控”,意味著建立“購租并舉”的住房制度將是住房市場供給側結構性改革的重要措施,房地產市場長效機制將加速推進,地方也將開啟調控政策修正完善的窗口。

結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢,城市群成為未來城鎮化的主體形態,人口、資金、技術仍將持續向城市群集聚。隨著粵港澳大灣區上升為國家戰略,粵港澳大灣區正式迎來時代新機遇,各類房地產市場需求依然旺盛。鑒于建立房地產市場

 

長效機制需要一定的時間,廣東尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力。

 

總體而言,在“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的調控思路下,2018年不同城市仍將繼續實行差別化調控,調控政策尤其是限制網簽、限發預(現)售證等行政措施,將成為影響市場走勢的關鍵因素。

 

建議企業警惕政策變化帶來的風險,順勢而為、合理定價、規范運作,適時調整產品結構、優化融資方式,同時關注區域一體化、住房租賃市場發展、特色小鎮建設等政策導向,加快轉型升級發展;建議政府主管部門合理評估各項調控

 

政策效應,遵循城市發展的客觀規律,加快建立房地產市場長效機制,促進行業持續健康穩定發展。

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