樓市長效機制將出?專家:今明年不會推房產稅

發布日期::2017-05-04瀏覽次數:11196

摘要:近期,北京地區新房、二手房房貸政策再次緊縮。自今年“3·17新政”以來,北京樓市調控政策不斷升級。據《新京報》報道,北京出臺有史以來的最嚴調控政策也掀起了全國范圍的跟進,據不完全統計,全國已有20余城實施了“認房又認貸”,素有“金三銀四”之稱的樓市,今年卻迎來成交量與成交價雙跌,商住類項目更是直接被凍結。

近期,北京地區新房、二手房房貸政策再次緊縮。自今年“3·17新政”以來,北京樓市調控政策不斷升級。據《新京報》報道,北京出臺有史以來的最嚴調控政策也掀起了全國范圍的跟進,據不完全統計,全國已有20余城實施了“認房又認貸”,素有“金三銀四”之稱的樓市,今年卻迎來成交量與成交價雙跌,商住類項目更是直接被凍結。

從3月中旬的“北京版‘認房又認貸’政策空降,同時暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)并將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等”;到上周五的“司法拍賣房產,也納入限購范圍,競拍人無購房資格將無法辦理產權登記”,不到兩月,北京已持續推出超過7項調控樓市的重磅措施。而自5月1日起,北京部分銀行再次上調了房貸利率。售樓處前門庭若市不再,霜打茄子般樓市與這盎然的春意顯得有些格格不入。

這一系列動作否意味著,樓市長期有效機制出臺指日可待?

國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆對海外網(m.haiwainet.cn)指出,討論樓市未來走勢和長期有效機制何時出臺,需定義所謂的“長期”有多“長”.這長效機制究竟何時形成的時間點并不易預測,但從國家金融安全的角度考慮,“穩定”仍是樓市發展的關鍵詞。就目前的樓市交易情況來看,這本質上仍是一場市場博弈。

萬喆指出,這場博弈走向何如將取決于三方面因素。

第一,中央政府控房決心有多強。

據《經濟參考報》報道,中原地產研究中心統計數據顯示,自2016年9月底以來,中國已有55個城市出臺了160余次房地產相關政策,房地產調控高壓不減。其中,隨著近期濟南和西安的加入,已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城市啟動暫時凍結交易的房地產“限售”措施。

據新華社消息,4月25日召開的中共中央政治局會議分析研究了當前經濟形勢和經濟工作,要求要營造良好市場環境,加強制度建設,擴大開放領域,改善投資者預期;要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制;要高度重視防控金融風險,加強監管協調,加強金融服務實體經濟,加大懲處違規違法行為工作力度。這似暗示政府接下來會繼續有更大的房價調控動作。自5月1日起,部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率,二套房則在基準利率基礎上上浮20%,這或許意味著央行針對樓市的“定向加息”已經拉開了序幕。

“經濟波動本質上受市場供求關系影響。”萬喆說。她指出,十年前北京房價每平方米五千元,十年后的房價可能飆升至五萬甚至更高,房產泡沫對市場的影響自然不容小覷。中央政府今年既已密集出臺一系列控房政策,未來能否、何時建立起長效機制自然與其調控房市的決心大有關系。

第二,市場各方對未來房市的心理預期如何。

新政出臺一個半月之久,北京房產市場出現房產中介“不太忙”、投機購房“被套牢”、“假離婚”者被勸退、賣房者暫“按兵不動”這一系列購房景象?!斗ㄖ螆蟮馈窋祿@示,整體來看,新政至今平均每日的簽單量較新政前下滑了75.6%,市場已經跌落低谷。

據《新京報》報道,中國房地產協會的數據顯示,調控升級、房貸收緊后,北京各城區房價均出現不同程度的回調:以西城區為例,宏英園、豐融園的二手房報價環比下跌4.95%、5.65%.麗華苑小區、華裕園分別下跌0.42%、0.95%.其中,宏英園房價維持在每平米17.1萬元,豐融園房價維持在每平米16.9萬元。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年4月,北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平米,環比3月下跌6%.同時二手住宅的成交均價為59564元/平米,與3月相比,4月成交均價整體下降了6.8%.而新建商品房也出現價格松動,目前70年產權商品房均價在6萬-7萬元左右,新政后,亦莊開發區房價下降了3%到5%.

這似乎暗示著北京史上最嚴調控政策已對樓市走向的調控取得了一定成效。

然而萬喆指出,過去十年來,曾反復出現嚴控政策使房價走低,但一旦行政控制松動、房價再次回升的局面,因而不排除購房者對房產市場“恢復原狀”的觀望心態。

第三,資金鏈穩定與否對房價漲跌的影響。

據《證券時報》報道,4月19日,萬科向媒體確認與鏈家集團已簽訂增資協議,各方同意萬科將通過增資,以30億元的價格獲得鏈家集團股權,資本市場私募機構投資鏈家,看重的是上市后的資本溢價和套現獲利,這或折射出樓市存量時代的到來。

據報道,目前,我國二手房交易占比僅為41%,遠低于發達國家的80%-90%,二手房流通率(二手房交易量/房屋存量)僅為1.8%,也遠低于發達國家5%左右的水平。此外,我國租賃人口占總人口的比重僅為20%,不足發達國家一半。國家強調住房回歸居住屬性,未來投資需求將漸進退去,基于自住和改善為主的存量房交易、新市民為主的租賃需求將爆發式增長。

“我國現在的樓市監管體系未考慮漏洞的存在,疏通情況尚不明顯。”萬喆談到,房產市場的資金不斷空轉、實體經濟轉不過虛擬經濟,這背后環環相扣又盤根錯節的各項經濟要素一旦引發嚴重的資金鏈斷裂問題,將會給樓市帶來較大負面影響。

她指出,對于個人消費者而言,房貸屬于長期貸款,如若出現像現在的新政或相關限購措施,消費者長期貸款的路走不通,會轉而投向短期貸款;此外,還有一般由房產商和中介機構合作實現的過橋貸這類短期貸款存在,這從一定程度上均可能增加資金流向的控制難度,形成“短不短、隱患高”的潛在問題。因而萬喆認為,未來政府對樓市的調控應從兩方面入手:其一,建立系統化、有步驟的監管體系,保證樓市中長期的穩定;其二,政策不能一刀切,要提高措施的精準度,“對癥下藥”地疏通問題。

那么,房產稅會成為推動長效機制出臺的有效措施么?

“今明兩年,房產稅暫不會推。”萬喆指出,當前的一種觀點是將房產稅作為調控房價的工具,但應對房市波動和房市未來發展問題,房產稅并非核心驅動力,未來的房價管控仍會“以壓為主”,但樓市翻盤的可能不可忽視。她認為,中國的房產市場并不符合市場本身的運作規律,可樓市的調控并非摒棄規律,政府應發揮自身的特色與優長,幫助市場實現良性運轉。最終,仍會由供需來決定樓市的發展情況。

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